Когда начисляют налог на продажу имущества

Содержание
  1. Налог при продаже недвижимости в 2020 году
  2. В каких случаях необходимо платить налог
  3. Расчет налога при продаже недвижимости
  4. Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ
  5. Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости
  6. За вычетом понесенных трат на приобретение
  7. Налоговый вычет при купле-продаже жилья
  8. Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ
  9. Условия вычетов для совместной и долевой собственности
  10. Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ
  11. Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров
  12. 3 способа подачи декларации
  13. Непредставление декларации
  14. Неуплата налога
  15. Проведение «серых сделок»
  16. В заключение
  17. Налог с продажи квартиры в 2020 году, калькулятор налога, как продать без налога
  18. Изменения в налоговом кодексе, коснувшиеся продажи недвижимости в 2020году
  19. Стоимость
  20. Налоговая ставка
  21. Имущественный вычет
  22. Расходы на покупку жилья
  23. Декларирование
  24. Уплата налога, сроки и способы
  25. Есть ли возможность избежать оплаты налога?
  26. Налог при продаже недвижимости в 2020 году
  27. В каких случаях необходимо платить налог
  28. Расчет налога при продаже недвижимости
  29. Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ
  30. Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости
  31. За вычетом понесенных трат на приобретение
  32. Налоговый вычет при купле-продаже жилья
  33. Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ
  34. Условия вычетов для совместной и долевой собственности
  35. Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ
  36. Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров
  37. 3 способа подачи декларации
  38. Непредставление декларации
  39. Неуплата налога
  40. Проведение «серых сделок»
  41. В заключение
  42. Налог с продажи квартиры в 2020 году, калькулятор налога, как продать без налога
  43. Изменения в налоговом кодексе, коснувшиеся продажи недвижимости в 2020году
  44. Стоимость
  45. Налоговая ставка
  46. Имущественный вычет
  47. Расходы на покупку жилья
  48. Декларирование
  49. Уплата налога, сроки и способы
  50. Есть ли возможность избежать оплаты налога?
  51. Налог при продаже недвижимости в 2020 году
  52. В каких случаях необходимо платить налог
  53. Расчет налога при продаже недвижимости
  54. Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ
  55. Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости
  56. Методы расчета налога с примерами
  57. За вычетом понесенных трат на приобретение
  58. Налоговый вычет при купле-продаже жилья
  59. Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ
  60. Условия вычетов для совместной и долевой собственности
  61. Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ
  62. Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров
  63. 3 способа подачи декларации
  64. Несоблюдение Налогового кодекса
  65. Непредставление декларации
  66. Неуплата налога
  67. Проведение «серых сделок»
  68. В заключение
  69. Налог с продажи квартиры в 2020 году, калькулятор налога, как продать без налога
  70. Изменения в налоговом кодексе, коснувшиеся продажи недвижимости в 2020году
  71. Стоимость
  72. Налоговая ставка
  73. Имущественный вычет
  74. Расходы на покупку жилья
  75. Декларирование
  76. Уплата налога, сроки и способы
  77. Есть ли возможность избежать оплаты налога?
  78. Налог при продаже недвижимости в 2020 году
  79. В каких случаях необходимо платить налог
  80. Расчет налога при продаже недвижимости
  81. Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ
  82. Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости
  83. Методы расчета налога с примерами
  84. За вычетом понесенных трат на приобретение
  85. Налоговый вычет при купле-продаже жилья
  86. Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ
  87. Условия вычетов для совместной и долевой собственности
  88. Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ
  89. Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров
  90. 3 способа подачи декларации
  91. Несоблюдение Налогового кодекса
  92. Непредставление декларации
  93. Неуплата налога
  94. Проведение «серых сделок»
  95. В заключение
  96. Налог с продажи квартиры в 2020 году, калькулятор налога, как продать без налога
  97. Изменения в налоговом кодексе, коснувшиеся продажи недвижимости в 2020году
  98. Стоимость
  99. Налоговая ставка
  100. Имущественный вычет
  101. Расходы на покупку жилья
  102. Декларирование
  103. Уплата налога, сроки и способы
  104. Есть ли возможность избежать оплаты налога?
  105. Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry-dlja-fizicheskih-lic/

Налог при продаже недвижимости в 2020 году

Когда начисляют налог на продажу имущества
Когда начисляют налог на продажу имущества

В каких случаях необходимо платить налог

Сроки владения

Расчет суммы налога при продаже недвижимости

Налоговые вычеты при продаже недвижимости

Расчет налога на основе понесенных затрат

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2020 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224  Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  4. Применяется с 2020 года. В собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения или доли (то есть квартира (дом) должны быть единственным объектом недвижимости). Также льгота распространяется на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (доля в праве собственности на земельный участок), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и сооружения.

Справочно. Внесенными в 2020 году изменениями установлено, что при применении п.

4 не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить  и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году – до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Прокуратурой Омской области подготовлены разъяснения по вопросу исчисления льготного срока владения квартирой при уплате налога при продаже.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Суммы вычетов при расчете налога Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе1 000 000 рублейст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража)250 000 рублейст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления – в разделе “Налоговые вычеты”.

Пример расчета – метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох –  определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 – 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Законом  не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2019 году – до 15 июля 2020 года.

Срок подачи декларации при продаже имущества – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Подготовлено “Персональные права.ру”

Источник: http://personright.ru/nalogi/uplata-ndfl/241-nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html

Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ

Когда начисляют налог на продажу имущества

При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов.

Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.

Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.

Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?

Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:

  • Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
  • Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
  • Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.

Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.

Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:

  • 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2016 года;
  • 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2016 года.

За вычетом понесенных трат на приобретение

Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.

НДФЛ = (цена продажи – цена приобретения) х 13 %

Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб.

и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки.

Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.

НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.

Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.

Налоговый вычет при купле-продаже жилья

Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.

Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.

НДФЛ = (цена продажи – налоговый вычет) х 13 %

На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.

Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.

Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 650 000.

650 000 против 91 000. Разница существенная. Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.

Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.

К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.

Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ

С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.

Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).

4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).

Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.

Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

НДФЛ считаем от 10 900 000.

Условия вычетов для совместной и долевой собственности

Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.

  • При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
  • При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.

Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ

В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и гражданин России.

Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.

Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.

Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров

Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья.

Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей.

При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.

3 способа подачи декларации

Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:

  1. Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
  2. Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
  3. Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.

Непредставление декларации

Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

Вариантов несколько:

  • Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
  • Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
  • Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

Неуплата налога

Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).

Проведение «серых сделок»

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений.

В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед.

При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

В заключение

Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

  1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
  2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
  3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
  4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.

Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.

Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-dlya-fizicheskih-lic

Налог с продажи квартиры в 2020 году, калькулятор налога, как продать без налога

Когда начисляют налог на продажу имущества

С начала года от уплаты налогов на доходы ушли нерезиденты. Эта поправка позволила гражданам, проживающим на территории нашей страны за последние 12 месяцев меньше 183 дней, не платить 30% за полученный от продажи доход.

Изменения в налоговом кодексе, коснувшиеся продажи недвижимости в 2020году

Граждане, находящиеся на службе за пределами страны, и государственные служащие, находящиеся в командировке, не приобретают статуса нерезидента.

Однако если вы просто выехали из страны, например, в гости и задержались, то есть вероятность попасть в категорию нерезидента, тогда и ставка составит больше — и право на использование вычета и льгот будет утрачено.

В 2020 году НДФЛ с продажи квартиры равен 13%. Не накладывается оплата налога на граждан, в чьей собственности жилье находится не менее 5 лет или 3-х лет, если квартира приватизирована или унаследована.

Периодом начала отсчета новых сроков, внесенных в законодательство, считается 2016 год. Если квартира в собственности с 2016 года и позже, то срок составляет 5 лет, если раньше 2016 года, то 3 года. В случае продажи недвижимости до истечения установленного срока необходимо оплатить 13% от полученной суммы.

В данной законодательной поправке существуют исключения, в которых достаточно владеть имуществом на протяжении 3-х лет:

  • Собственность получена в дар от близкого родственника;
  • Перешла к продавцу по наследству;
  • Перешла по договору ренты;
  • Квартира является приватизированной.

Мошеннические схемы с опорой на эти пункты практически исключены, так как вероятность их наступления крайне мала, это и послужило причиной снижения срока владения.

Для определения суммы налога необходимо определить, какой подойдет расчетный показатель, и после этого произвести расчет по соответствующей показателю формуле. К показателям относят:

  • стоимость проданного жилья,
  • налоговая ставка,
  • налоговый вычет.

Стоимость

Стоимость или, другими словами, налогооблагаемая база. Для расчета можно применить стоимость недвижимости при продаже или 70% значение от кадастровой стоимости.

Такая поправка появилась вместе с внесенными в закон изменениями с целью предотвращения мошеннических мероприятий при сделках. Самой распространенной являлась фиктивное занижение цены жилья. Это мероприятие влечет за собой ряд негативных последствий:

  • уменьшается поступление в бюджет налогов,
  • увеличиваются налоговые проверки,
  • возрастает риск покупателей, в случае если суд признает сделку незаконной, то возврат денег составит лишь ту сумму, которая прописана в договоре.

Если договор купли-продажи составлен на сумму меньшую 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог будет начислен на сумму от кадастровой стоимости, независимо, за сколько продана квартира. Если же сумма к оплате указана выше 70% от кадастровой, то она и облагается 13% налоговой ставкой.

Налоговая ставка

Ставка как показатель расчета налога разделяется на 2 показателя, для резидентов страны она составляет 13%, а для нерезидентов — 30%.

Когда вопрос касается собственности за пределами Российской Федерации, то при ее продаже вы также обязаны заплатить налог по курсу Банка России на день сделки.

Сокращение налогооблагаемой базы, приводящей к снижению итогового размера налога. Имеется в виду имущественный вычет, равный 1 000 000 рублей, или уменьшение базы на сумму доходов. Имущественный вычет может быть предоставлен единожды за каждый расчетный период в год.

Это важно знать:  Налог на покупку квартиры в 2020 году

Имущественный вычет

Сумма имущественного вычета является фиксированной и составляет 1 000 000 рублей. Данный вычет позволяет уменьшить сумму налога путем уменьшения налогооблагаемой базы. Например, если стоимость продаваемого имущества составляет 1 200 000 рублей, налог вы обязаны заплатить с 200 000 рублей, а если продаете за 1 000 000 или меньше, то налог удерживаться не будет.

В случае продажи общедолевого имущества право вычета предоставляется не отдельно каждому собственнику, а одной суммой на всех с распределением относительного размера принадлежащих долей. Но если продается отдельная доля, с заключением отдельного договора, то и право на имущественный вычет предоставляется в полном объеме продавцу своей доли.

Расходы на покупку жилья

Расчет будет основываться на затраченных средствах при приобретении жилья. Сюда могут быть включены и расходы на строительство, приобретение материалов и ремонт. Главное — иметь официальное подтверждение всех заявленных расходов.

Данный вычет позволяет заметно уменьшить НДФЛ с продажи жилья или сосем избежать оплаты данного налога, в случае если расходы превысят доходы.

Налогооблагаемая база приватизированной квартиры. В случае, если с момента приватизации прошло не менее 3-х лет, от уплаты налога на прибыль вы освобождаетесь. Если же данный срок не прошел, то налогооблагаемая база исчисляется исходя из цены продажи и кадастровой стоимости.

Такая же система расчета распространяется и на продажу квартиры, полученной по договору пожизненной ренты и перешедшую в вашу собственность по наследству.

На остальные сделки, совершаемые с недвижимостью, приобретенной после 2016 года, распространяется срок владения, равный 5 годам.

Для расчета суммы налога используются две формулы, выбор зависит от применяемого вычета. Главное — при расчете корректно определить значения, задействованные в подсчете.

  1. НДФЛ = (Д – В) * Н
  2. НДФЛ = (Д – Р) * Н, где

Д – доход, полученный после продажи имущества,

В – имущественный вычет;

Р – расходы, связанные с покупкой или строительством жилья и ремонтными работами;

Н – налоговая ставка.

Все показатели рассчитываются в рублях, кроме налоговой ставки, ее расчет проводится в процентах.

Примеры расчета суммы налога по 1 формуле:

Рассмотрим простую ситуацию, в которой продажа осуществляется резидентом, а стоимость продаваемого имущества выше 70% кадастровой стоимости и равна 3 000 000 рублей, и продавец будет использовать право на имущественный вычет:

(3 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 260 000 рублей.

Допустим, что в рассматриваемом примере заявленная стоимость квартиры 3 000 000 рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3 900 000 рублей, в таком случае и расчет будет проходить от кадастровой стоимости:

Это важно знать:  Возврат подоходного налога с покупки квартиры пенсионерам

(3 900 000*0,7 – 1 000 000)*0,13 = 143 000 рублей.

Алгоритм расчета для нерезидентов аналогичен, только значение налоговой ставки равно 30%, соответственно результат в формуле умножаются на 0,3.

Вторая формула будет удобнее продавцу, если продаваемое имущество было приобретено дороже или потребовало больших финансовых вложений в ремонт, в таком случае может оказаться что налогооблагаемая база не только заметно уменьшится, но и окажется нулевой. В таком случае обязанности в уплате налога с вас снимаются. Главное условие — наличие официальных доказательств понесенных вами затрат на продаваемое имущество.

Примеры расчета суммы налога по 2 формуле:

Рассмотрим ситуацию, когда приобретенная в 2017 году квартира стоила вам 2 650 000 рублей, на ее ремонт вы потратили 250 000 рублей, что можете подтвердить чеками и договорами со строительными фирмами, а продаете вы ее за 3 000 000, тогда сумма налога будет рассчитана следующим образом:

(3 000 000 – 2 650 000 – 250 000) * 0,13 = 13 000 рублей.

Расчет показывает, что в данной ситуации выгоднее исходить из расчета по второй формуле, нежели прибегать к имущественному вычету.

Если рассмотреть ситуацию с дарением или наследованием квартиры, расходы на приобретения отсутствуют, в таком случае расчет следующий:

(3 000 000 – 250 000) * 0,13 = 357 500 рублей.

В данной ситуации выгоднее использование налогового вычета.

Декларирование

После продажи своей квартиры или дома гражданин обязывается подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу до конца апреля года, следующего за годом сделки. Исключением являются случаи, когда налогооблагаемая база равна нулю, и налог оплачивать не нужно.

Заполнение и подача декларации осуществляется удобным для вас способом. Прием осуществляется как в бумажном варианте, так и в электронном. Подать декларацию можно, обратившись в налоговую службу лично или отправив заказным письмом, также можно воспользоваться услугами МФЦ или официальным сайтом налоговой службы.

К декларации необходимо приложить документ купли-продажи и документы, подтверждающие понесенные расходы, в случае уменьшения налогооблагаемой базы за счет расходов.

Уплата налога, сроки и способы

После проверки декларации выставляется счет на оплату НДФЛ. Данный счет вы обязаны оплатить после получения квитанции в установленные законом сроки.

Срок оплаты налога до 15 июля года, следующим за годом сделки. За неоплаченный налог и непредоставленные налоговые декларации существует ответственность, прописанная в статье 114 НК РФ.

Для оплаты налога необходимо перечислить выставленную по счету сумму денег на указанные в квитанции реквизиты любым удобным для вас способом. Самые распространенные способы:

  • Оплата непосредственно в кассе налоговой службы,
  • через сайт налоговой службы,
  • воспользовавшись терминалами самообслуживания любой коммерческой организации,
  • через личный кабинет от вашего банка,
  • в кассу сторонних организаций, принимающих к перечислению платежи от населения.

Есть ли возможность избежать оплаты налога?

Если после продажи квартиры вы остались в прибыли, то именно с суммы вашей прибыли вы должны заплатить налог государству. Многие стараются избежать оплаты налога по разным причинам.

Самые распространенные — это нежелание платить приличную сумму денег, кого-то смущает сам факт обращения в налоговую, ведь необходимо собрать и предоставить целый пакет документов соответствующего содержания.

Это важно знать:  Нужно ли платить за капитальный ремонт

Очень часто, чтобы избежать оплаты налогов, продавцы фиктивно занижают стоимость продаваемого имущества, прописывая цену меньшую 1 000 000 рублей. Это является нарушением закона и своего рода мошенничеством, но часто практикуется сторонами, участвующими в сделке.

Такой вариант, конечно, даст возможность продавцу уйти от налога и сэкономить приличную денежную сумму, но покупатель попадает под угрозу и лишается ряда возможностей.

Так, при фиктивно заниженной стоимости квартиры вы не сможете оформить ипотеку на эту квартиру. Если только вам не хватает именно фиктивно установленной суммы для расчета с продавцом.

При покупке свой первой недвижимости вы имеете право на возврат налога от покупки в размере 13% от суммы, но не превышающей 2 000 000 рублей, а в ситуации с занижением цены и налоговый вычет вы получите в разы меньше.

И самая опасная для покупателя ситуация — это случаи, когда по каким-либо причинам совершенная сделка оспаривается в суде.

Если суд признает, что договор купли-продажи между вами и собственником квартиры недействителен, то собственнику присудят возместить вам стоимость жилья, а вам — его возврат.

Возврат присуждается исходя из указанной в договоре суммы переданных вами средств, так как остальная сумма внесена без документов и нигде не отражена, то и собственник квартиры, вероятнее всего, вернет вам только фиктивную стоимость жилья.

Если собственник квартиры, которую вы хотите приобрести, отказывается от оплаты налога и настаивает на подписании договора по заниженной цене, вы можете как согласиться и понести соответствующие риски, так и отказаться и/или предложить собственнику доплату в размере будущего налога, для отражения полной стоимости квартиры. Конечно, оба варианта покупателю невыгодны, но во втором вы снимете с себя ряд рисков.

Подводя итог вышеизложенной информации, стоит отметить, что законодательные меры, связанные с уплатой налога, приняты для регулировки рынка недвижимости.

В большинстве своем под уплату налога попадают граждане, занимающиеся куплей-продажей квартир, с целью получения прибыли, а прибыль, как и все доходы граждан, облагается налогом, и люди, продающие элитное дорогое жилье.

Для простого населения, не занимающегося спекуляцией на рынке недвижимости, со стороны государства постоянно предпринимаются поправки для облегчения налогового бремени.

Не стоит забывать про главный пункт, освобождающий вас от уплаты налога на прибыль при продаже квартиры / дома, это срок давности ее владения.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/nalogi/rasschet-naloga-s-prodazhi-kvartiry.html

Налог при продаже недвижимости в 2020 году

Когда начисляют налог на продажу имущества
Когда начисляют налог на продажу имущества

В каких случаях необходимо платить налог

Сроки владения

Расчет суммы налога при продаже недвижимости

Налоговые вычеты при продаже недвижимости

Расчет налога на основе понесенных затрат

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2020 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224  Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  4. Применяется с 2020 года. В собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения или доли (то есть квартира (дом) должны быть единственным объектом недвижимости). Также льгота распространяется на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (доля в праве собственности на земельный участок), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и сооружения.

Справочно. Внесенными в 2020 году изменениями установлено, что при применении п.

4 не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить  и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году – до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Прокуратурой Омской области подготовлены разъяснения по вопросу исчисления льготного срока владения квартирой при уплате налога при продаже.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Суммы вычетов при расчете налога Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе1 000 000 рублейст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража)250 000 рублейст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления – в разделе “Налоговые вычеты”.

Пример расчета – метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох –  определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 – 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Законом  не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2019 году – до 15 июля 2020 года.

Срок подачи декларации при продаже имущества – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Подготовлено “Персональные права.ру”

Источник: http://personright.ru/nalogi/uplata-ndfl/241-nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html

Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ

Когда начисляют налог на продажу имущества

При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов.

Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.

Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.

Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?

Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:

  • Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
  • Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
  • Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.

Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.

Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:

  • 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2016 года;
  • 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2016 года.

За вычетом понесенных трат на приобретение

Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.

НДФЛ = (цена продажи – цена приобретения) х 13 %

Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб.

и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки.

Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.

НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.

Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.

Налоговый вычет при купле-продаже жилья

Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.

Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.

НДФЛ = (цена продажи – налоговый вычет) х 13 %

На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.

Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.

Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 650 000.

650 000 против 91 000. Разница существенная. Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.

Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.

К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.

Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ

С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.

Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).

4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).

Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.

Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

НДФЛ считаем от 10 900 000.

Условия вычетов для совместной и долевой собственности

Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.

  • При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
  • При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.

Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ

В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и гражданин России.

Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.

Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.

Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров

Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья.

Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей.

При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.

3 способа подачи декларации

Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:

  1. Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
  2. Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
  3. Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.

Непредставление декларации

Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

Вариантов несколько:

  • Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
  • Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
  • Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

Неуплата налога

Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).

Проведение «серых сделок»

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений.

В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед.

При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

В заключение

Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

  1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
  2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
  3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
  4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.

Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.

Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-dlya-fizicheskih-lic

Налог с продажи квартиры в 2020 году, калькулятор налога, как продать без налога

Когда начисляют налог на продажу имущества

С начала года от уплаты налогов на доходы ушли нерезиденты. Эта поправка позволила гражданам, проживающим на территории нашей страны за последние 12 месяцев меньше 183 дней, не платить 30% за полученный от продажи доход.

Изменения в налоговом кодексе, коснувшиеся продажи недвижимости в 2020году

Граждане, находящиеся на службе за пределами страны, и государственные служащие, находящиеся в командировке, не приобретают статуса нерезидента.

Однако если вы просто выехали из страны, например, в гости и задержались, то есть вероятность попасть в категорию нерезидента, тогда и ставка составит больше — и право на использование вычета и льгот будет утрачено.

В 2020 году НДФЛ с продажи квартиры равен 13%. Не накладывается оплата налога на граждан, в чьей собственности жилье находится не менее 5 лет или 3-х лет, если квартира приватизирована или унаследована.

Периодом начала отсчета новых сроков, внесенных в законодательство, считается 2016 год. Если квартира в собственности с 2016 года и позже, то срок составляет 5 лет, если раньше 2016 года, то 3 года. В случае продажи недвижимости до истечения установленного срока необходимо оплатить 13% от полученной суммы.

В данной законодательной поправке существуют исключения, в которых достаточно владеть имуществом на протяжении 3-х лет:

  • Собственность получена в дар от близкого родственника;
  • Перешла к продавцу по наследству;
  • Перешла по договору ренты;
  • Квартира является приватизированной.

Мошеннические схемы с опорой на эти пункты практически исключены, так как вероятность их наступления крайне мала, это и послужило причиной снижения срока владения.

Для определения суммы налога необходимо определить, какой подойдет расчетный показатель, и после этого произвести расчет по соответствующей показателю формуле. К показателям относят:

  • стоимость проданного жилья,
  • налоговая ставка,
  • налоговый вычет.

Стоимость

Стоимость или, другими словами, налогооблагаемая база. Для расчета можно применить стоимость недвижимости при продаже или 70% значение от кадастровой стоимости.

Такая поправка появилась вместе с внесенными в закон изменениями с целью предотвращения мошеннических мероприятий при сделках. Самой распространенной являлась фиктивное занижение цены жилья. Это мероприятие влечет за собой ряд негативных последствий:

  • уменьшается поступление в бюджет налогов,
  • увеличиваются налоговые проверки,
  • возрастает риск покупателей, в случае если суд признает сделку незаконной, то возврат денег составит лишь ту сумму, которая прописана в договоре.

Если договор купли-продажи составлен на сумму меньшую 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог будет начислен на сумму от кадастровой стоимости, независимо, за сколько продана квартира. Если же сумма к оплате указана выше 70% от кадастровой, то она и облагается 13% налоговой ставкой.

Налоговая ставка

Ставка как показатель расчета налога разделяется на 2 показателя, для резидентов страны она составляет 13%, а для нерезидентов — 30%.

Когда вопрос касается собственности за пределами Российской Федерации, то при ее продаже вы также обязаны заплатить налог по курсу Банка России на день сделки.

Сокращение налогооблагаемой базы, приводящей к снижению итогового размера налога. Имеется в виду имущественный вычет, равный 1 000 000 рублей, или уменьшение базы на сумму доходов. Имущественный вычет может быть предоставлен единожды за каждый расчетный период в год.

Это важно знать:  Налог на покупку квартиры в 2020 году

Имущественный вычет

Сумма имущественного вычета является фиксированной и составляет 1 000 000 рублей. Данный вычет позволяет уменьшить сумму налога путем уменьшения налогооблагаемой базы. Например, если стоимость продаваемого имущества составляет 1 200 000 рублей, налог вы обязаны заплатить с 200 000 рублей, а если продаете за 1 000 000 или меньше, то налог удерживаться не будет.

В случае продажи общедолевого имущества право вычета предоставляется не отдельно каждому собственнику, а одной суммой на всех с распределением относительного размера принадлежащих долей. Но если продается отдельная доля, с заключением отдельного договора, то и право на имущественный вычет предоставляется в полном объеме продавцу своей доли.

Расходы на покупку жилья

Расчет будет основываться на затраченных средствах при приобретении жилья. Сюда могут быть включены и расходы на строительство, приобретение материалов и ремонт. Главное — иметь официальное подтверждение всех заявленных расходов.

Данный вычет позволяет заметно уменьшить НДФЛ с продажи жилья или сосем избежать оплаты данного налога, в случае если расходы превысят доходы.

Налогооблагаемая база приватизированной квартиры. В случае, если с момента приватизации прошло не менее 3-х лет, от уплаты налога на прибыль вы освобождаетесь. Если же данный срок не прошел, то налогооблагаемая база исчисляется исходя из цены продажи и кадастровой стоимости.

Такая же система расчета распространяется и на продажу квартиры, полученной по договору пожизненной ренты и перешедшую в вашу собственность по наследству.

На остальные сделки, совершаемые с недвижимостью, приобретенной после 2016 года, распространяется срок владения, равный 5 годам.

Для расчета суммы налога используются две формулы, выбор зависит от применяемого вычета. Главное — при расчете корректно определить значения, задействованные в подсчете.

  1. НДФЛ = (Д – В) * Н
  2. НДФЛ = (Д – Р) * Н, где

Д – доход, полученный после продажи имущества,

В – имущественный вычет;

Р – расходы, связанные с покупкой или строительством жилья и ремонтными работами;

Н – налоговая ставка.

Все показатели рассчитываются в рублях, кроме налоговой ставки, ее расчет проводится в процентах.

Примеры расчета суммы налога по 1 формуле:

Рассмотрим простую ситуацию, в которой продажа осуществляется резидентом, а стоимость продаваемого имущества выше 70% кадастровой стоимости и равна 3 000 000 рублей, и продавец будет использовать право на имущественный вычет:

(3 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 260 000 рублей.

Допустим, что в рассматриваемом примере заявленная стоимость квартиры 3 000 000 рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3 900 000 рублей, в таком случае и расчет будет проходить от кадастровой стоимости:

Это важно знать:  Возврат подоходного налога с покупки квартиры пенсионерам

(3 900 000*0,7 – 1 000 000)*0,13 = 143 000 рублей.

Алгоритм расчета для нерезидентов аналогичен, только значение налоговой ставки равно 30%, соответственно результат в формуле умножаются на 0,3.

Вторая формула будет удобнее продавцу, если продаваемое имущество было приобретено дороже или потребовало больших финансовых вложений в ремонт, в таком случае может оказаться что налогооблагаемая база не только заметно уменьшится, но и окажется нулевой. В таком случае обязанности в уплате налога с вас снимаются. Главное условие — наличие официальных доказательств понесенных вами затрат на продаваемое имущество.

Примеры расчета суммы налога по 2 формуле:

Рассмотрим ситуацию, когда приобретенная в 2017 году квартира стоила вам 2 650 000 рублей, на ее ремонт вы потратили 250 000 рублей, что можете подтвердить чеками и договорами со строительными фирмами, а продаете вы ее за 3 000 000, тогда сумма налога будет рассчитана следующим образом:

(3 000 000 – 2 650 000 – 250 000) * 0,13 = 13 000 рублей.

Расчет показывает, что в данной ситуации выгоднее исходить из расчета по второй формуле, нежели прибегать к имущественному вычету.

Если рассмотреть ситуацию с дарением или наследованием квартиры, расходы на приобретения отсутствуют, в таком случае расчет следующий:

(3 000 000 – 250 000) * 0,13 = 357 500 рублей.

В данной ситуации выгоднее использование налогового вычета.

Декларирование

После продажи своей квартиры или дома гражданин обязывается подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу до конца апреля года, следующего за годом сделки. Исключением являются случаи, когда налогооблагаемая база равна нулю, и налог оплачивать не нужно.

Заполнение и подача декларации осуществляется удобным для вас способом. Прием осуществляется как в бумажном варианте, так и в электронном. Подать декларацию можно, обратившись в налоговую службу лично или отправив заказным письмом, также можно воспользоваться услугами МФЦ или официальным сайтом налоговой службы.

К декларации необходимо приложить документ купли-продажи и документы, подтверждающие понесенные расходы, в случае уменьшения налогооблагаемой базы за счет расходов.

Уплата налога, сроки и способы

После проверки декларации выставляется счет на оплату НДФЛ. Данный счет вы обязаны оплатить после получения квитанции в установленные законом сроки.

Срок оплаты налога до 15 июля года, следующим за годом сделки. За неоплаченный налог и непредоставленные налоговые декларации существует ответственность, прописанная в статье 114 НК РФ.

Для оплаты налога необходимо перечислить выставленную по счету сумму денег на указанные в квитанции реквизиты любым удобным для вас способом. Самые распространенные способы:

  • Оплата непосредственно в кассе налоговой службы,
  • через сайт налоговой службы,
  • воспользовавшись терминалами самообслуживания любой коммерческой организации,
  • через личный кабинет от вашего банка,
  • в кассу сторонних организаций, принимающих к перечислению платежи от населения.

Есть ли возможность избежать оплаты налога?

Если после продажи квартиры вы остались в прибыли, то именно с суммы вашей прибыли вы должны заплатить налог государству. Многие стараются избежать оплаты налога по разным причинам.

Самые распространенные — это нежелание платить приличную сумму денег, кого-то смущает сам факт обращения в налоговую, ведь необходимо собрать и предоставить целый пакет документов соответствующего содержания.

Это важно знать:  Нужно ли платить за капитальный ремонт

Очень часто, чтобы избежать оплаты налогов, продавцы фиктивно занижают стоимость продаваемого имущества, прописывая цену меньшую 1 000 000 рублей. Это является нарушением закона и своего рода мошенничеством, но часто практикуется сторонами, участвующими в сделке.

Такой вариант, конечно, даст возможность продавцу уйти от налога и сэкономить приличную денежную сумму, но покупатель попадает под угрозу и лишается ряда возможностей.

Так, при фиктивно заниженной стоимости квартиры вы не сможете оформить ипотеку на эту квартиру. Если только вам не хватает именно фиктивно установленной суммы для расчета с продавцом.

При покупке свой первой недвижимости вы имеете право на возврат налога от покупки в размере 13% от суммы, но не превышающей 2 000 000 рублей, а в ситуации с занижением цены и налоговый вычет вы получите в разы меньше.

И самая опасная для покупателя ситуация — это случаи, когда по каким-либо причинам совершенная сделка оспаривается в суде.

Если суд признает, что договор купли-продажи между вами и собственником квартиры недействителен, то собственнику присудят возместить вам стоимость жилья, а вам — его возврат.

Возврат присуждается исходя из указанной в договоре суммы переданных вами средств, так как остальная сумма внесена без документов и нигде не отражена, то и собственник квартиры, вероятнее всего, вернет вам только фиктивную стоимость жилья.

Если собственник квартиры, которую вы хотите приобрести, отказывается от оплаты налога и настаивает на подписании договора по заниженной цене, вы можете как согласиться и понести соответствующие риски, так и отказаться и/или предложить собственнику доплату в размере будущего налога, для отражения полной стоимости квартиры. Конечно, оба варианта покупателю невыгодны, но во втором вы снимете с себя ряд рисков.

Подводя итог вышеизложенной информации, стоит отметить, что законодательные меры, связанные с уплатой налога, приняты для регулировки рынка недвижимости.

В большинстве своем под уплату налога попадают граждане, занимающиеся куплей-продажей квартир, с целью получения прибыли, а прибыль, как и все доходы граждан, облагается налогом, и люди, продающие элитное дорогое жилье.

Для простого населения, не занимающегося спекуляцией на рынке недвижимости, со стороны государства постоянно предпринимаются поправки для облегчения налогового бремени.

Не стоит забывать про главный пункт, освобождающий вас от уплаты налога на прибыль при продаже квартиры / дома, это срок давности ее владения.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/nalogi/rasschet-naloga-s-prodazhi-kvartiry.html

Налог при продаже недвижимости в 2020 году

Когда начисляют налог на продажу имущества
Когда начисляют налог на продажу имущества

В каких случаях необходимо платить налог

Сроки владения

Расчет суммы налога при продаже недвижимости

Налоговые вычеты при продаже недвижимости

Расчет налога на основе понесенных затрат

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2020 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224  Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  4. Применяется с 2020 года. В собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения или доли (то есть квартира (дом) должны быть единственным объектом недвижимости). Также льгота распространяется на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (доля в праве собственности на земельный участок), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и сооружения.

Справочно. Внесенными в 2020 году изменениями установлено, что при применении п.

4 не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить  и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году – до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Прокуратурой Омской области подготовлены разъяснения по вопросу исчисления льготного срока владения квартирой при уплате налога при продаже.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Суммы вычетов при расчете налога Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе1 000 000 рублейст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража)250 000 рублейст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления – в разделе “Налоговые вычеты”.

Пример расчета – метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох –  определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 – 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Законом  не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2019 году – до 15 июля 2020 года.

Срок подачи декларации при продаже имущества – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Подготовлено “Персональные права.ру”

Источник: http://personright.ru/nalogi/uplata-ndfl/241-nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html

Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ

Когда начисляют налог на продажу имущества

При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов.

Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.

Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.

Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?

Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:

  • Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
  • Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
  • Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.

Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.

Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:

  • 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2016 года;
  • 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2016 года.

Методы расчета налога с примерами

За вычетом понесенных трат на приобретение

Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.

НДФЛ = (цена продажи – цена приобретения) х 13 %

Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб.

и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки.

Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.

НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.

Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.

Налоговый вычет при купле-продаже жилья

Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.

Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.

НДФЛ = (цена продажи – налоговый вычет) х 13 %

На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.

Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.

Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 650 000.

650 000 против 91 000. Разница существенная. Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.

Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.

К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.

Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ

С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.

Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).

4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).

Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.

Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

НДФЛ считаем от 10 900 000.

Условия вычетов для совместной и долевой собственности

Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.

  • При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
  • При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.

Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ

В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и гражданин России.

Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.

Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.

Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров

Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья.

Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей.

При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.

3 способа подачи декларации

Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:

  1. Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
  2. Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
  3. Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.

Несоблюдение Налогового кодекса

Непредставление декларации

Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

Вариантов несколько:

  • Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
  • Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
  • Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

Неуплата налога

Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).

Проведение «серых сделок»

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений.

В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед.

При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

В заключение

Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

  1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
  2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
  3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
  4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.

Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.

Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-dlya-fizicheskih-lic

Налог с продажи квартиры в 2020 году, калькулятор налога, как продать без налога

Когда начисляют налог на продажу имущества

С начала года от уплаты налогов на доходы ушли нерезиденты. Эта поправка позволила гражданам, проживающим на территории нашей страны за последние 12 месяцев меньше 183 дней, не платить 30% за полученный от продажи доход.

Изменения в налоговом кодексе, коснувшиеся продажи недвижимости в 2020году

Граждане, находящиеся на службе за пределами страны, и государственные служащие, находящиеся в командировке, не приобретают статуса нерезидента.

Однако если вы просто выехали из страны, например, в гости и задержались, то есть вероятность попасть в категорию нерезидента, тогда и ставка составит больше — и право на использование вычета и льгот будет утрачено.

В 2020 году НДФЛ с продажи квартиры равен 13%. Не накладывается оплата налога на граждан, в чьей собственности жилье находится не менее 5 лет или 3-х лет, если квартира приватизирована или унаследована.

Периодом начала отсчета новых сроков, внесенных в законодательство, считается 2016 год. Если квартира в собственности с 2016 года и позже, то срок составляет 5 лет, если раньше 2016 года, то 3 года. В случае продажи недвижимости до истечения установленного срока необходимо оплатить 13% от полученной суммы.

В данной законодательной поправке существуют исключения, в которых достаточно владеть имуществом на протяжении 3-х лет:

  • Собственность получена в дар от близкого родственника;
  • Перешла к продавцу по наследству;
  • Перешла по договору ренты;
  • Квартира является приватизированной.

Мошеннические схемы с опорой на эти пункты практически исключены, так как вероятность их наступления крайне мала, это и послужило причиной снижения срока владения.

Для определения суммы налога необходимо определить, какой подойдет расчетный показатель, и после этого произвести расчет по соответствующей показателю формуле. К показателям относят:

  • стоимость проданного жилья,
  • налоговая ставка,
  • налоговый вычет.

Стоимость

Стоимость или, другими словами, налогооблагаемая база. Для расчета можно применить стоимость недвижимости при продаже или 70% значение от кадастровой стоимости.

Такая поправка появилась вместе с внесенными в закон изменениями с целью предотвращения мошеннических мероприятий при сделках. Самой распространенной являлась фиктивное занижение цены жилья. Это мероприятие влечет за собой ряд негативных последствий:

  • уменьшается поступление в бюджет налогов,
  • увеличиваются налоговые проверки,
  • возрастает риск покупателей, в случае если суд признает сделку незаконной, то возврат денег составит лишь ту сумму, которая прописана в договоре.

Если договор купли-продажи составлен на сумму меньшую 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог будет начислен на сумму от кадастровой стоимости, независимо, за сколько продана квартира. Если же сумма к оплате указана выше 70% от кадастровой, то она и облагается 13% налоговой ставкой.

Налоговая ставка

Ставка как показатель расчета налога разделяется на 2 показателя, для резидентов страны она составляет 13%, а для нерезидентов — 30%.

Когда вопрос касается собственности за пределами Российской Федерации, то при ее продаже вы также обязаны заплатить налог по курсу Банка России на день сделки.

Сокращение налогооблагаемой базы, приводящей к снижению итогового размера налога. Имеется в виду имущественный вычет, равный 1 000 000 рублей, или уменьшение базы на сумму доходов. Имущественный вычет может быть предоставлен единожды за каждый расчетный период в год.

Это важно знать:  Налог на покупку квартиры в 2020 году

Имущественный вычет

Сумма имущественного вычета является фиксированной и составляет 1 000 000 рублей. Данный вычет позволяет уменьшить сумму налога путем уменьшения налогооблагаемой базы. Например, если стоимость продаваемого имущества составляет 1 200 000 рублей, налог вы обязаны заплатить с 200 000 рублей, а если продаете за 1 000 000 или меньше, то налог удерживаться не будет.

В случае продажи общедолевого имущества право вычета предоставляется не отдельно каждому собственнику, а одной суммой на всех с распределением относительного размера принадлежащих долей. Но если продается отдельная доля, с заключением отдельного договора, то и право на имущественный вычет предоставляется в полном объеме продавцу своей доли.

Расходы на покупку жилья

Расчет будет основываться на затраченных средствах при приобретении жилья. Сюда могут быть включены и расходы на строительство, приобретение материалов и ремонт. Главное — иметь официальное подтверждение всех заявленных расходов.

Данный вычет позволяет заметно уменьшить НДФЛ с продажи жилья или сосем избежать оплаты данного налога, в случае если расходы превысят доходы.

Налогооблагаемая база приватизированной квартиры. В случае, если с момента приватизации прошло не менее 3-х лет, от уплаты налога на прибыль вы освобождаетесь. Если же данный срок не прошел, то налогооблагаемая база исчисляется исходя из цены продажи и кадастровой стоимости.

Такая же система расчета распространяется и на продажу квартиры, полученной по договору пожизненной ренты и перешедшую в вашу собственность по наследству.

На остальные сделки, совершаемые с недвижимостью, приобретенной после 2016 года, распространяется срок владения, равный 5 годам.

Для расчета суммы налога используются две формулы, выбор зависит от применяемого вычета. Главное — при расчете корректно определить значения, задействованные в подсчете.

  1. НДФЛ = (Д – В) * Н
  2. НДФЛ = (Д – Р) * Н, где

Д – доход, полученный после продажи имущества,

В – имущественный вычет;

Р – расходы, связанные с покупкой или строительством жилья и ремонтными работами;

Н – налоговая ставка.

Все показатели рассчитываются в рублях, кроме налоговой ставки, ее расчет проводится в процентах.

Примеры расчета суммы налога по 1 формуле:

Рассмотрим простую ситуацию, в которой продажа осуществляется резидентом, а стоимость продаваемого имущества выше 70% кадастровой стоимости и равна 3 000 000 рублей, и продавец будет использовать право на имущественный вычет:

(3 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 260 000 рублей.

Допустим, что в рассматриваемом примере заявленная стоимость квартиры 3 000 000 рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3 900 000 рублей, в таком случае и расчет будет проходить от кадастровой стоимости:

Это важно знать:  Возврат подоходного налога с покупки квартиры пенсионерам

(3 900 000*0,7 – 1 000 000)*0,13 = 143 000 рублей.

Алгоритм расчета для нерезидентов аналогичен, только значение налоговой ставки равно 30%, соответственно результат в формуле умножаются на 0,3.

Вторая формула будет удобнее продавцу, если продаваемое имущество было приобретено дороже или потребовало больших финансовых вложений в ремонт, в таком случае может оказаться что налогооблагаемая база не только заметно уменьшится, но и окажется нулевой. В таком случае обязанности в уплате налога с вас снимаются. Главное условие — наличие официальных доказательств понесенных вами затрат на продаваемое имущество.

Примеры расчета суммы налога по 2 формуле:

Рассмотрим ситуацию, когда приобретенная в 2017 году квартира стоила вам 2 650 000 рублей, на ее ремонт вы потратили 250 000 рублей, что можете подтвердить чеками и договорами со строительными фирмами, а продаете вы ее за 3 000 000, тогда сумма налога будет рассчитана следующим образом:

(3 000 000 – 2 650 000 – 250 000) * 0,13 = 13 000 рублей.

Расчет показывает, что в данной ситуации выгоднее исходить из расчета по второй формуле, нежели прибегать к имущественному вычету.

Если рассмотреть ситуацию с дарением или наследованием квартиры, расходы на приобретения отсутствуют, в таком случае расчет следующий:

(3 000 000 – 250 000) * 0,13 = 357 500 рублей.

В данной ситуации выгоднее использование налогового вычета.

Декларирование

После продажи своей квартиры или дома гражданин обязывается подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу до конца апреля года, следующего за годом сделки. Исключением являются случаи, когда налогооблагаемая база равна нулю, и налог оплачивать не нужно.

Заполнение и подача декларации осуществляется удобным для вас способом. Прием осуществляется как в бумажном варианте, так и в электронном. Подать декларацию можно, обратившись в налоговую службу лично или отправив заказным письмом, также можно воспользоваться услугами МФЦ или официальным сайтом налоговой службы.

К декларации необходимо приложить документ купли-продажи и документы, подтверждающие понесенные расходы, в случае уменьшения налогооблагаемой базы за счет расходов.

Уплата налога, сроки и способы

После проверки декларации выставляется счет на оплату НДФЛ. Данный счет вы обязаны оплатить после получения квитанции в установленные законом сроки.

Срок оплаты налога до 15 июля года, следующим за годом сделки. За неоплаченный налог и непредоставленные налоговые декларации существует ответственность, прописанная в статье 114 НК РФ.

Для оплаты налога необходимо перечислить выставленную по счету сумму денег на указанные в квитанции реквизиты любым удобным для вас способом. Самые распространенные способы:

  • Оплата непосредственно в кассе налоговой службы,
  • через сайт налоговой службы,
  • воспользовавшись терминалами самообслуживания любой коммерческой организации,
  • через личный кабинет от вашего банка,
  • в кассу сторонних организаций, принимающих к перечислению платежи от населения.

Есть ли возможность избежать оплаты налога?

Если после продажи квартиры вы остались в прибыли, то именно с суммы вашей прибыли вы должны заплатить налог государству. Многие стараются избежать оплаты налога по разным причинам.

Самые распространенные — это нежелание платить приличную сумму денег, кого-то смущает сам факт обращения в налоговую, ведь необходимо собрать и предоставить целый пакет документов соответствующего содержания.

Это важно знать:  Нужно ли платить за капитальный ремонт

Очень часто, чтобы избежать оплаты налогов, продавцы фиктивно занижают стоимость продаваемого имущества, прописывая цену меньшую 1 000 000 рублей. Это является нарушением закона и своего рода мошенничеством, но часто практикуется сторонами, участвующими в сделке.

Такой вариант, конечно, даст возможность продавцу уйти от налога и сэкономить приличную денежную сумму, но покупатель попадает под угрозу и лишается ряда возможностей.

Так, при фиктивно заниженной стоимости квартиры вы не сможете оформить ипотеку на эту квартиру. Если только вам не хватает именно фиктивно установленной суммы для расчета с продавцом.

При покупке свой первой недвижимости вы имеете право на возврат налога от покупки в размере 13% от суммы, но не превышающей 2 000 000 рублей, а в ситуации с занижением цены и налоговый вычет вы получите в разы меньше.

И самая опасная для покупателя ситуация — это случаи, когда по каким-либо причинам совершенная сделка оспаривается в суде.

Если суд признает, что договор купли-продажи между вами и собственником квартиры недействителен, то собственнику присудят возместить вам стоимость жилья, а вам — его возврат.

Возврат присуждается исходя из указанной в договоре суммы переданных вами средств, так как остальная сумма внесена без документов и нигде не отражена, то и собственник квартиры, вероятнее всего, вернет вам только фиктивную стоимость жилья.

Если собственник квартиры, которую вы хотите приобрести, отказывается от оплаты налога и настаивает на подписании договора по заниженной цене, вы можете как согласиться и понести соответствующие риски, так и отказаться и/или предложить собственнику доплату в размере будущего налога, для отражения полной стоимости квартиры. Конечно, оба варианта покупателю невыгодны, но во втором вы снимете с себя ряд рисков.

Подводя итог вышеизложенной информации, стоит отметить, что законодательные меры, связанные с уплатой налога, приняты для регулировки рынка недвижимости.

В большинстве своем под уплату налога попадают граждане, занимающиеся куплей-продажей квартир, с целью получения прибыли, а прибыль, как и все доходы граждан, облагается налогом, и люди, продающие элитное дорогое жилье.

Для простого населения, не занимающегося спекуляцией на рынке недвижимости, со стороны государства постоянно предпринимаются поправки для облегчения налогового бремени.

Не стоит забывать про главный пункт, освобождающий вас от уплаты налога на прибыль при продаже квартиры / дома, это срок давности ее владения.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/nalogi/rasschet-naloga-s-prodazhi-kvartiry.html

Налог при продаже недвижимости в 2020 году

Когда начисляют налог на продажу имущества
Когда начисляют налог на продажу имущества

В каких случаях необходимо платить налог

Сроки владения

Расчет суммы налога при продаже недвижимости

Налоговые вычеты при продаже недвижимости

Расчет налога на основе понесенных затрат

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2020 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224  Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  4. Применяется с 2020 года. В собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения или доли (то есть квартира (дом) должны быть единственным объектом недвижимости). Также льгота распространяется на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (доля в праве собственности на земельный участок), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и сооружения.

Справочно. Внесенными в 2020 году изменениями установлено, что при применении п.

4 не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить  и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году – до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Прокуратурой Омской области подготовлены разъяснения по вопросу исчисления льготного срока владения квартирой при уплате налога при продаже.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

Суммы вычетов при расчете налога Вид объекта недвижимости Сумма налогового вычета Основание
при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе1 000 000 рублейст. 220 НК РФ
при продаже иной недвижимости (например, гаража)250 000 рублейст. 220 НК РФ

Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления – в разделе “Налоговые вычеты”.

Пример расчета – метод 1

Например, Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:

(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % =  552 500 руб.

Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.

Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат

При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – Расх) x 13%,

где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;

Расх – расходы по приобретенной недвижимости.

С дох –  определяется так же как и в первом случае.

Расходы по приобретенной недвижимости. В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

К расходам, связанным с приобретением недвижимости относятся не только сумма, заплаченная при покупке, но и проценты по ипотечным кредитам, выплаченные по данной недвижимости.

Пример расчета – метод 2.

Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат

Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2019 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2019 составляла 7 500 000 руб.

1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.

7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.

Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.

2. Отнимаем сумму произведенных затрат

(5 250 000 – 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500  рублей.

Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.

Законом  не предусмотрено одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Срок уплаты налога при продаже имущества в 2019 году – до 15 июля 2020 года.

Срок подачи декларации при продаже имущества – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.

Подготовлено “Персональные права.ру”

Источник: http://personright.ru/nalogi/uplata-ndfl/241-nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html

Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ

Когда начисляют налог на продажу имущества

При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов.

Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.

Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.

Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?

Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:

  • Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
  • Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
  • Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.

Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.

Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:

  • 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2016 года;
  • 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2016 года.

Методы расчета налога с примерами

За вычетом понесенных трат на приобретение

Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.

НДФЛ = (цена продажи – цена приобретения) х 13 %

Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб.

и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки.

Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.

НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.

Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.

Налоговый вычет при купле-продаже жилья

Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.

Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.

НДФЛ = (цена продажи – налоговый вычет) х 13 %

На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.

Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.

Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 650 000.

650 000 против 91 000. Разница существенная. Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.

Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.

К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.

Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ

С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.

Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).

4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).

Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.

Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

НДФЛ считаем от 10 900 000.

Условия вычетов для совместной и долевой собственности

Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.

  • При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
  • При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.

Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ

В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и гражданин России.

Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.

Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.

Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров

Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья.

Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей.

При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.

3 способа подачи декларации

Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:

  1. Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
  2. Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
  3. Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.

Несоблюдение Налогового кодекса

Непредставление декларации

Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

Вариантов несколько:

  • Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
  • Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
  • Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

Неуплата налога

Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).

Проведение «серых сделок»

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений.

В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед.

При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

В заключение

Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

  1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
  2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
  3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
  4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.

Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.

Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-dlya-fizicheskih-lic

Налог с продажи квартиры в 2020 году, калькулятор налога, как продать без налога

Когда начисляют налог на продажу имущества

С начала года от уплаты налогов на доходы ушли нерезиденты. Эта поправка позволила гражданам, проживающим на территории нашей страны за последние 12 месяцев меньше 183 дней, не платить 30% за полученный от продажи доход.

Изменения в налоговом кодексе, коснувшиеся продажи недвижимости в 2020году

Граждане, находящиеся на службе за пределами страны, и государственные служащие, находящиеся в командировке, не приобретают статуса нерезидента.

Однако если вы просто выехали из страны, например, в гости и задержались, то есть вероятность попасть в категорию нерезидента, тогда и ставка составит больше — и право на использование вычета и льгот будет утрачено.

В 2020 году НДФЛ с продажи квартиры равен 13%. Не накладывается оплата налога на граждан, в чьей собственности жилье находится не менее 5 лет или 3-х лет, если квартира приватизирована или унаследована.

Периодом начала отсчета новых сроков, внесенных в законодательство, считается 2016 год. Если квартира в собственности с 2016 года и позже, то срок составляет 5 лет, если раньше 2016 года, то 3 года. В случае продажи недвижимости до истечения установленного срока необходимо оплатить 13% от полученной суммы.

В данной законодательной поправке существуют исключения, в которых достаточно владеть имуществом на протяжении 3-х лет:

  • Собственность получена в дар от близкого родственника;
  • Перешла к продавцу по наследству;
  • Перешла по договору ренты;
  • Квартира является приватизированной.

Мошеннические схемы с опорой на эти пункты практически исключены, так как вероятность их наступления крайне мала, это и послужило причиной снижения срока владения.

Для определения суммы налога необходимо определить, какой подойдет расчетный показатель, и после этого произвести расчет по соответствующей показателю формуле. К показателям относят:

  • стоимость проданного жилья,
  • налоговая ставка,
  • налоговый вычет.

Стоимость

Стоимость или, другими словами, налогооблагаемая база. Для расчета можно применить стоимость недвижимости при продаже или 70% значение от кадастровой стоимости.

Такая поправка появилась вместе с внесенными в закон изменениями с целью предотвращения мошеннических мероприятий при сделках. Самой распространенной являлась фиктивное занижение цены жилья. Это мероприятие влечет за собой ряд негативных последствий:

  • уменьшается поступление в бюджет налогов,
  • увеличиваются налоговые проверки,
  • возрастает риск покупателей, в случае если суд признает сделку незаконной, то возврат денег составит лишь ту сумму, которая прописана в договоре.

Если договор купли-продажи составлен на сумму меньшую 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог будет начислен на сумму от кадастровой стоимости, независимо, за сколько продана квартира. Если же сумма к оплате указана выше 70% от кадастровой, то она и облагается 13% налоговой ставкой.

Налоговая ставка

Ставка как показатель расчета налога разделяется на 2 показателя, для резидентов страны она составляет 13%, а для нерезидентов — 30%.

Когда вопрос касается собственности за пределами Российской Федерации, то при ее продаже вы также обязаны заплатить налог по курсу Банка России на день сделки.

Сокращение налогооблагаемой базы, приводящей к снижению итогового размера налога. Имеется в виду имущественный вычет, равный 1 000 000 рублей, или уменьшение базы на сумму доходов. Имущественный вычет может быть предоставлен единожды за каждый расчетный период в год.

Это важно знать:  Налог на покупку квартиры в 2020 году

Имущественный вычет

Сумма имущественного вычета является фиксированной и составляет 1 000 000 рублей. Данный вычет позволяет уменьшить сумму налога путем уменьшения налогооблагаемой базы. Например, если стоимость продаваемого имущества составляет 1 200 000 рублей, налог вы обязаны заплатить с 200 000 рублей, а если продаете за 1 000 000 или меньше, то налог удерживаться не будет.

В случае продажи общедолевого имущества право вычета предоставляется не отдельно каждому собственнику, а одной суммой на всех с распределением относительного размера принадлежащих долей. Но если продается отдельная доля, с заключением отдельного договора, то и право на имущественный вычет предоставляется в полном объеме продавцу своей доли.

Расходы на покупку жилья

Расчет будет основываться на затраченных средствах при приобретении жилья. Сюда могут быть включены и расходы на строительство, приобретение материалов и ремонт. Главное — иметь официальное подтверждение всех заявленных расходов.

Данный вычет позволяет заметно уменьшить НДФЛ с продажи жилья или сосем избежать оплаты данного налога, в случае если расходы превысят доходы.

Налогооблагаемая база приватизированной квартиры. В случае, если с момента приватизации прошло не менее 3-х лет, от уплаты налога на прибыль вы освобождаетесь. Если же данный срок не прошел, то налогооблагаемая база исчисляется исходя из цены продажи и кадастровой стоимости.

Такая же система расчета распространяется и на продажу квартиры, полученной по договору пожизненной ренты и перешедшую в вашу собственность по наследству.

На остальные сделки, совершаемые с недвижимостью, приобретенной после 2016 года, распространяется срок владения, равный 5 годам.

Для расчета суммы налога используются две формулы, выбор зависит от применяемого вычета. Главное — при расчете корректно определить значения, задействованные в подсчете.

  1. НДФЛ = (Д – В) * Н
  2. НДФЛ = (Д – Р) * Н, где

Д – доход, полученный после продажи имущества,

В – имущественный вычет;

Р – расходы, связанные с покупкой или строительством жилья и ремонтными работами;

Н – налоговая ставка.

Все показатели рассчитываются в рублях, кроме налоговой ставки, ее расчет проводится в процентах.

Примеры расчета суммы налога по 1 формуле:

Рассмотрим простую ситуацию, в которой продажа осуществляется резидентом, а стоимость продаваемого имущества выше 70% кадастровой стоимости и равна 3 000 000 рублей, и продавец будет использовать право на имущественный вычет:

(3 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 260 000 рублей.

Допустим, что в рассматриваемом примере заявленная стоимость квартиры 3 000 000 рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3 900 000 рублей, в таком случае и расчет будет проходить от кадастровой стоимости:

Это важно знать:  Возврат подоходного налога с покупки квартиры пенсионерам

(3 900 000*0,7 – 1 000 000)*0,13 = 143 000 рублей.

Алгоритм расчета для нерезидентов аналогичен, только значение налоговой ставки равно 30%, соответственно результат в формуле умножаются на 0,3.

Вторая формула будет удобнее продавцу, если продаваемое имущество было приобретено дороже или потребовало больших финансовых вложений в ремонт, в таком случае может оказаться что налогооблагаемая база не только заметно уменьшится, но и окажется нулевой. В таком случае обязанности в уплате налога с вас снимаются. Главное условие — наличие официальных доказательств понесенных вами затрат на продаваемое имущество.

Примеры расчета суммы налога по 2 формуле:

Рассмотрим ситуацию, когда приобретенная в 2017 году квартира стоила вам 2 650 000 рублей, на ее ремонт вы потратили 250 000 рублей, что можете подтвердить чеками и договорами со строительными фирмами, а продаете вы ее за 3 000 000, тогда сумма налога будет рассчитана следующим образом:

(3 000 000 – 2 650 000 – 250 000) * 0,13 = 13 000 рублей.

Расчет показывает, что в данной ситуации выгоднее исходить из расчета по второй формуле, нежели прибегать к имущественному вычету.

Если рассмотреть ситуацию с дарением или наследованием квартиры, расходы на приобретения отсутствуют, в таком случае расчет следующий:

(3 000 000 – 250 000) * 0,13 = 357 500 рублей.

В данной ситуации выгоднее использование налогового вычета.

Декларирование

После продажи своей квартиры или дома гражданин обязывается подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу до конца апреля года, следующего за годом сделки. Исключением являются случаи, когда налогооблагаемая база равна нулю, и налог оплачивать не нужно.

Заполнение и подача декларации осуществляется удобным для вас способом. Прием осуществляется как в бумажном варианте, так и в электронном. Подать декларацию можно, обратившись в налоговую службу лично или отправив заказным письмом, также можно воспользоваться услугами МФЦ или официальным сайтом налоговой службы.

К декларации необходимо приложить документ купли-продажи и документы, подтверждающие понесенные расходы, в случае уменьшения налогооблагаемой базы за счет расходов.

Уплата налога, сроки и способы

После проверки декларации выставляется счет на оплату НДФЛ. Данный счет вы обязаны оплатить после получения квитанции в установленные законом сроки.

Срок оплаты налога до 15 июля года, следующим за годом сделки. За неоплаченный налог и непредоставленные налоговые декларации существует ответственность, прописанная в статье 114 НК РФ.

Для оплаты налога необходимо перечислить выставленную по счету сумму денег на указанные в квитанции реквизиты любым удобным для вас способом. Самые распространенные способы:

  • Оплата непосредственно в кассе налоговой службы,
  • через сайт налоговой службы,
  • воспользовавшись терминалами самообслуживания любой коммерческой организации,
  • через личный кабинет от вашего банка,
  • в кассу сторонних организаций, принимающих к перечислению платежи от населения.

Есть ли возможность избежать оплаты налога?

Если после продажи квартиры вы остались в прибыли, то именно с суммы вашей прибыли вы должны заплатить налог государству. Многие стараются избежать оплаты налога по разным причинам.

Самые распространенные — это нежелание платить приличную сумму денег, кого-то смущает сам факт обращения в налоговую, ведь необходимо собрать и предоставить целый пакет документов соответствующего содержания.

Это важно знать:  Нужно ли платить за капитальный ремонт

Очень часто, чтобы избежать оплаты налогов, продавцы фиктивно занижают стоимость продаваемого имущества, прописывая цену меньшую 1 000 000 рублей. Это является нарушением закона и своего рода мошенничеством, но часто практикуется сторонами, участвующими в сделке.

Такой вариант, конечно, даст возможность продавцу уйти от налога и сэкономить приличную денежную сумму, но покупатель попадает под угрозу и лишается ряда возможностей.

Так, при фиктивно заниженной стоимости квартиры вы не сможете оформить ипотеку на эту квартиру. Если только вам не хватает именно фиктивно установленной суммы для расчета с продавцом.

При покупке свой первой недвижимости вы имеете право на возврат налога от покупки в размере 13% от суммы, но не превышающей 2 000 000 рублей, а в ситуации с занижением цены и налоговый вычет вы получите в разы меньше.

И самая опасная для покупателя ситуация — это случаи, когда по каким-либо причинам совершенная сделка оспаривается в суде.

Если суд признает, что договор купли-продажи между вами и собственником квартиры недействителен, то собственнику присудят возместить вам стоимость жилья, а вам — его возврат.

Возврат присуждается исходя из указанной в договоре суммы переданных вами средств, так как остальная сумма внесена без документов и нигде не отражена, то и собственник квартиры, вероятнее всего, вернет вам только фиктивную стоимость жилья.

Если собственник квартиры, которую вы хотите приобрести, отказывается от оплаты налога и настаивает на подписании договора по заниженной цене, вы можете как согласиться и понести соответствующие риски, так и отказаться и/или предложить собственнику доплату в размере будущего налога, для отражения полной стоимости квартиры. Конечно, оба варианта покупателю невыгодны, но во втором вы снимете с себя ряд рисков.

Подводя итог вышеизложенной информации, стоит отметить, что законодательные меры, связанные с уплатой налога, приняты для регулировки рынка недвижимости.

В большинстве своем под уплату налога попадают граждане, занимающиеся куплей-продажей квартир, с целью получения прибыли, а прибыль, как и все доходы граждан, облагается налогом, и люди, продающие элитное дорогое жилье.

Для простого населения, не занимающегося спекуляцией на рынке недвижимости, со стороны государства постоянно предпринимаются поправки для облегчения налогового бремени.

Не стоит забывать про главный пункт, освобождающий вас от уплаты налога на прибыль при продаже квартиры / дома, это срок давности ее владения.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/nalogi/rasschet-naloga-s-prodazhi-kvartiry.html

Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry-dlja-fizicheskih-lic/

Адепт в законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: